El mantenimiento en propiedad horizontal es esencial para garantizar la seguridad, funcionalidad y eficiencia de cualquier estructura. Sin un plan adecuado, los sistemas pueden fallar, generando costos inesperados y poniendo en riesgo la operatividad de los inmuebles. Para las empresas de mantenimiento, contar con un software de gestión como CLICKCMMS, CLICKTICKETS y CLICKMOBILE permite optimizar procesos y mejorar la calidad del servicio.
Diseño de un mantenimiento en propiedad horizontal eficiente
Un mantenimiento en propiedad horizontal bien estructurado evita deterioros prematuros y mantiene cada componente del edificio en condiciones óptimas. Es clave identificar qué elementos requieren mantenimiento periódico y definir estrategias para gestionarlos eficientemente.
Tipos de mantenimiento de edificios
Para mantener la operatividad de un edificio, existen distintos tipos de mantenimiento que se deben aplicar según la necesidad y la condición de los activos:
Mantenimiento preventivo
Se realiza de manera periódica para evitar fallos y prolongar la vida útil de los equipos. Incluye inspecciones programadas, limpieza, lubricación y ajustes menores. Esto reduce la probabilidad de averías imprevistas y costos de reparación.
Aplicable en sistemas eléctricos, ascensores, aire acondicionado, plomería y más.
Mantenimiento correctivo
Se aplica cuando un componente ya ha fallado, con el objetivo de restaurar su funcionamiento. Puede ser planificado (cuando se espera el fallo) o no planificado (cuando ocurre de forma imprevista). Este mantenimiento suele generar costos más altos debido a paradas operativas y urgencia de reparación.
Ejemplo: sustitución de una bomba de agua averiada o reparación de un sistema de iluminación.
Mantenimiento basado en condición (CBM – Condition-Based Maintenance)
Utiliza sensores y monitoreo en tiempo real para anticipar posibles fallos antes de que ocurran. Se basa en el análisis de parámetros como temperatura, vibración o consumo de energía y permite intervenciones oportunas sin desperdiciar recursos en mantenimientos innecesarios.
Aplicado en sistemas HVAC, motores eléctricos y equipos críticos.
Mantenimiento basado en tiempo (TBM – Time-Based Maintenance)
Se ejecuta en intervalos de tiempo predefinidos, sin importar la condición actual del activo. Se utiliza cuando la probabilidad de fallo es predecible con base en la vida útil del equipo.
Ideal para elementos sujetos a desgaste programado, como baterías, filtros y lubricantes.
Mantenimiento legal o normativo
Asegura el cumplimiento de regulaciones establecidas por la ley. Incluye revisiones obligatorias de ascensores, sistemas contra incendios y redes eléctricas y evita sanciones legales y garantiza la seguridad de los ocupantes del edificio.
El uso combinado de estos tipos en un mantenimiento en propiedad horizontal garantiza el óptimo funcionamiento, minimiza riesgos y optimiza costos operativos.
Elementos esenciales en el mantenimiento de edificios
1. Sistemas eléctricos
- Inspección periódica de cableado, tableros eléctricos y generadores de emergencia.
- Revisión y prueba de sistemas de respaldo eléctrico como UPS y baterías.
- Mantenimiento de luminarias y cambio de bombillas según su vida útil.
- Verificación de puesta a tierra y protección contra sobretensiones.
2. Ascensores
- Inspecciones obligatorias para garantizar seguridad y operatividad.
- Lubricación y ajuste de cables, poleas y frenos.
- Evaluación del sistema de emergencia y alarmas en cabinas.
- Prueba de sensores y sistema de control de acceso.
3. Aires acondicionados y ventilación
- Limpieza y cambio de filtros de aire para mejorar la calidad del aire.
- Inspección de ductos y limpieza de serpentines para evitar acumulación de polvo.
- Revisión de termostatos y automatización para optimizar la eficiencia energética.
- Mantenimiento de extractores de aire en sótanos y baños.
4. Plomería y redes hidráulicas
- Revisión de tuberías para detectar y prevenir fugas de agua.
- Limpieza y mantenimiento de tanques de almacenamiento de agua potable.
- Inspección de bombas de agua y sistemas de presión.
- Desobstrucción de desagües y mantenimiento de sistemas de drenaje.
5. Estructura y fachadas
- Evaluación de grietas, filtraciones y desprendimientos de material.
- Mantenimiento de pintura y sellado de superficies expuestas a la intemperie.
- Inspección de cubiertas y techos para evitar filtraciones de agua.
- Revisión de balcones y barandas para garantizar estabilidad.
6. Sistemas contra incendios
- Mantenimiento de extintores, rociadores y alarmas para cumplir normativas.
- Pruebas de detección de humo y funcionamiento de salidas de emergencia.
- Revisión de hidrantes y mangueras contra incendios.
- Capacitación del personal en protocolos de evacuación y uso de equipos.
7. Iluminación y sistemas de seguridad
- Verificación del estado y funcionalidad de sensores de movimiento.
- Mantenimiento de cámaras de seguridad y sistemas de grabación.
- Pruebas en sistemas de control de acceso y cerraduras electrónicas.
- Revisión de iluminación en pasillos, escaleras y estacionamientos.
8. Red de telecomunicaciones y datos
- Inspección y mantenimiento de redes de cableado estructurado.
- Verificación del estado de routers, switches y puntos de acceso WiFi.
- Actualización y prueba de software de control de sistemas de seguridad.
Ventajas de digitalizar el mantenimiento de edificios
La gestión tradicional del mantenimiento puede ser ineficiente y costosa. Con soluciones digitales como CLICKCMMS, CLICKTICKETS y CLICKMOBILE, las empresas pueden:
- Automatizar la programación de tareas.
- Reducir costos operativos y tiempos de respuesta.
- Generar reportes detallados en tiempo real.
- Controlar inventarios y optimizar recursos.
- Garantizar el cumplimiento de normativas técnicas.
Implementación de un plan de mantenimiento con software especializado
El uso de software de mantenimiento permite optimizar tareas, reducir costos y mejorar la eficiencia operativa. Un plan bien estructurado debe incluir:
Definir los activos a mantener
- Identificación y registro de equipos, infraestructuras y componentes críticos.
- Clasificación de activos por tipo, ubicación y criticidad.
- Creación de una base de datos digital con historial de mantenimiento.
- Uso de códigos QR o etiquetas RFID para un seguimiento eficiente.
Programar mantenimientos preventivos
- Establecimiento de rutinas de mantenimiento basadas en normativas y recomendaciones del fabricante.
- Configuración de alertas automáticas para inspecciones y reemplazos de piezas.
- Integración con sensores IoT para monitoreo en tiempo real y mantenimiento predictivo.
- Planificación de paradas técnicas para evitar interrupciones en la operación.
Asignar tareas y responsables
- Delegación de actividades a técnicos especializados mediante plataformas digitales.
- Uso de aplicaciones móviles para notificaciones y reportes instantáneos.
- Definición de roles y niveles de acceso en el software de gestión.
- Registro de tiempos de ejecución y control de productividad del equipo técnico.
Monitorear y generar reportes
- Evaluación del rendimiento de los equipos a través de indicadores clave (KPIs).
- Análisis de fallos recurrentes y causas raíz para optimizar el mantenimiento.
- Generación de reportes automáticos sobre costos, tiempos de intervención y eficiencia.
- Integración con otros sistemas de gestión para una visión global de la operación.
Optimizar el consumo de recursos
- Reducción de costos operativos mediante gestión eficiente de materiales y repuestos.
- Control de inventario en tiempo real para evitar faltantes o excesos.
- Implementación de estrategias de sostenibilidad, como el uso eficiente de energía y agua.
- Evaluación del retorno de inversión (ROI) en la implementación del software de mantenimiento.
La clave para un mantenimiento eficiente
El mantenimiento en propiedad horizontal no es solo una obligación, sino una estrategia clave para evitar gastos innecesarios y garantizar la seguridad. Implementar un plan con herramientas digitales como CLICKCMMS, CLICKTICKETS, CLICKMOBILE y optimiza cada proceso, permitiendo a las empresas de mantenimiento operar con mayor eficiencia y calidad. Un edificio bien mantenido es sinónimo de tranquilidad y productividad.
